Environmental Initiatives環境への取組み（E）
エネルギー消費量・CO2排出量の削減（気候変動への取組み）
気候変動の主な要因となる地球温暖化は、これまでも重要な環境課題として議論がなされてきており、近年では1997年に採択された京都議定書以来18年振りの国際的な気候変動関連の枠組みとなる「パリ協定」が2015年のCOP21において採択されています。「パリ協定」においては、世界の平均気温の上昇を産業革命以前と比較して2℃より十分低く保ち1.5℃に抑える努力をすることが主な目標として掲げられました。また、2021年のCOP26においては、グラスゴー気候合意として世界の平均気温の上昇を1.5℃に抑える努力を追求することが確認されました。昨今の異常気象の増加等に鑑みますと、このような気候変動への取組みは本投資法人の事業活動や運用物件にとっても重要な課題であると認識しています。
TCFD提言への賛同
本資産運用会社は、2021年10月にTCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言への賛同を表明するとともに、国内賛同企業による組織である「TCFDコンソーシアム」へ加入しました。
TCFD（Task Force on Climate-related Financial Disclosures）とは、G20の要請を受け、金融安定理事会（FSB）により、気候関連の情報開示及び金融機関の対応をどのように行うかを検討するために設立された国際イニシアティブです。TCFDは、企業等に対し、気候変動関連リスク及び機会に関する「ガバナンス」「戦略」「リスク管理」「指標と目標」について開示することを推奨する提言を公表しています。
また、TCFDコンソーシアムとは、TCFD賛同企業や金融機関等が一体となって取組みを推進し、企業の効果的な情報開示や、開示された情報を金融機関等の適切な投資判断に繋げるための取組みについて議論することを目的として設立された組織です。
本投資法人並びに本資産運用会社では、TCFDに基づく情報開示の拡充に取組み、引き続きESGへの取組みを積極的に推進していきます。
ガバナンス
気候変動に関するガバナンス体制の詳細については、サステナビリティ推進体制をご参照ください。
戦略
シナリオ分析の実施
本資産運用会社では、気候変動が現在から中長期にわたって本資産運用会社の運用する各投資法人に与えうるリスク及び機会を把握し、それらについて未然に検討・対応していくために、複数の世界観をもとにしたシナリオ分析を実施しました。各シナリオの概要は下記のとおりです。なお、本分析においては、国際機関等が公表している将来的な気候予測やエネルギー動向のシナリオ等を参照のうえ検討を実施しました。
4°Cシナリオの世界観
1.5°Cシナリオの世界観
（主な参照情報）
| 移行リスク | 物理リスク | |
|---|---|---|
| 4℃シナリオ |
IEA（国際エネルギー機関） World Energy Outlook 2020 STEPS |
IPCC（国連気候変動に関する政府間パネル） 第5次報告書 RCP8.5 |
| 1.5℃シナリオ |
IEA（国際エネルギー機関） NZE2050 |
IPCC（国連気候変動に関する政府間パネル） 第5次報告書 RCP2.6 |
シナリオ分析に基づく財務的影響
本資産運用会社の運用する投資法人において想定されるリスク及び機会、並びに財務的影響について、前述した4℃及び1.5℃シナリオの世界観毎に、中期的（2030年）及び長期的（2050年）な影響を検討しました。検討結果の概要は次のとおりです。
| リスク・機会 | 財務的影響 | リスクの対応策 ・ 機会への 取組施策 |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 中分類 | 要因 | 4℃ シナリオ |
1.5℃ シナリオ |
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| 中期 | 長期 | 中期 | 長期 | |||||
| 移行 リスク ・ 機会 |
政策・ 法規制 |
CO2排出量規制 国際的な枠組みへ対応するための施策としてCO2排出量の規制が生じ、CO2排出に関するコスト・リスクが発生する。 |
既存物件の省エネ化のためのコスト増加 | 小 | 小 | 小 | 中 |
|
|
炭素税負担 国際的な枠組みへ対応するための施策として炭素税の導入が生じ、CO2排出に関するコスト・リスクが発生する。 |
炭素税のコスト増加 | 小 | 小 | 中 | 大 |
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| 非化石証書等の取得コスト増加 | 小 | 小 | 中 | 中 | ||||
| 技術 |
省エネ・再エネ技術の高度化 さらなる技術発展が生じ、導入コストの低下や、より効率的な省エネ・再エネの達成が可能となる。 |
新技術導入によるコスト増加 | 小 | 小 | 小 | 中 |
|
|
| 省エネ化、再エネ導入、ZEB・ZEH化等に伴う光熱費の削減 | 小 | 小 | 小 | 中 |
|
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| 市場 |
投資家・金融機関の評価 投資家やレンダーは、運用物件の環境パフォーマンス向上を重視するようになる。 |
低評価による資金調達コストの増加 | 小 | 小 | 小 | 小 |
|
|
| 高評価による資金調達コストの低下 | 小 | 小 | 小 | 小 | ||||
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環境認証の重視 投資家・金融機関のポートフォリオ評価やテナントの物件選定にあたり、環境認証の取得が要求される。 |
評価向上のための対応コスト増加 | 小 | 小 | 小 | 小 |
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| 環境認証の取得コスト増加 | 小 | 小 | 小 | 小 | ||||
| 評判 |
環境志向によるテナントの行動変容 規制対応や志向の変化等から、物件の環境パフォーマンスが重視される。 |
環境パフォーマンスの低い物件の座礁資産化 | 小 | 小 | 中 | 中 |
|
|
| 環境パフォーマンス向上による入居率の維持向上 | 小 | 小 | 中 | 中 | ||||
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防災志向によるテナントの行動変容 気温上昇や海面上昇に起因する災害の増加から、物件の防災面が重視される。 |
レジリエンスの低い物件の座礁資産化 | 中 | 中 | 小 | 小 |
|
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| レジリエンス対応による入居率の維持向上 | 中 | 中 | 小 | 小 | ||||
| 物理 リスク ・ 機会 |
急性 |
風水害の激甚化 風水害の激甚化により物件が損害を被る頻度が上昇する。 |
災害からの復旧コスト増加 | 中 | 中 | 小 | 小 | |
| 復旧期間における賃料収入の減少 | 中 | 中 | 小 | 小 | ||||
| 慢性 |
海面の上昇 慢性的に海面が上昇する。 |
海面上昇への対応コスト増加 | 小 | 小 | 小 | 小 | ||
|
平均気温の上昇 慢性的に平均気温が上昇する。 |
夏場の光熱費の増加 | 小 | 小 | 小 | 小 |
|
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- 各シナリオにおける財務的影響（小・中・大）は、定性的・定量的な観点を踏まえて本資産運用会社にて議論を行ったうえで決定しています。また、各シナリオにおける財務的影響の赤色はリスク項目を、緑色は機会項目を表しています。なお、本検討については今後も継続的に行い、新たに生じた外部・内部要因や定量的な影響の精査等を踏まえて適宜更新を行う予定です。
リスク管理
気候変動に係るリスク管理体制
本投資法人及び本資産運用会社のサステナビリティ・ESGに関するリスクについては、本資産運用会社の私募リート本部及びサステナビリティ推進委員会において識別し評価されます。これらのサステナビリティ・ESGに関するリスクについては各所管部門において日常的に管理されるとともに、重要なリスクについてはサステナビリティ推進最高責任者のもとサステナビリティ推進委員会において定期的に分析及び検討のうえ適切に管理されるとともに、必要に応じて関係者と共有することにより組織全体のリスク管理に組み込まれます。
指標と目標
気候変動に係る指標と目標
気候変動への対応は重要な社会的課題の一つであり、国内外での気候変動対策への取組みが加速する中、各投資法人においても、保有資産におけるGHG排出量の中長期的な削減を通じて、環境負荷の低減を積極的に推し進め、環境面での持続可能性に貢献するべく、以下のとおり、GHG排出量の削減目標を設定しています。
サステナビリティに関する目標
本資産運用会社では、下記のとおり温室効果ガス（GHG）排出量やエネルギー使用量の削減などに関する中長期目標を設定し、継続的なモニタリングを実施するとともに、環境負荷低減につながる取組みを推進しています。
GHG排出量削減目標の設定
| GHG排出量削減目標 （2016年度対比（原単位）） |
2030年度 | 2050年まで |
|---|---|---|
| 30%削減 | ネットゼロ |
エネルギー使用量等に関する削減目標の設定（中長期目標）
ポートフォリオ全体において、エネルギーの使用の合理化等に関する法律に則り、直近5年間において、年平均1％以上の法準拠エネルギー消費原単位の低減を目指します。
目標管理
中長期目標に対する実績の進捗管理及び消費量増減の原因把握等を行います。具体的な削減目標は以下のとおりです。
| 項目 | 削減目標 |
|---|---|
| エネルギー使用量 | 年平均1％（5年間） |
| 温室効果ガス（GHG）排出量 | 年平均1％（5年間） |
| 水使用量 | 前年比増加させない |
| 廃棄物重量 | 前年比増加させない |
エネルギー削減に係る推進体制・PDCAサイクル
GHG排出量、エネルギー消費量等の削減に係る中長期目標を達成していくために、以下のようなPDCAサイクルを定め、定期的に開催される「サステナビリティ推進委員会」において、エネルギー消費量等実績の進捗管理や消費量増減の原因把握等を行っています。
環境パフォーマンス実績
本投資法人保有物件の温室効果ガス（GHG）排出量、エネルギー使用量、水使用量、廃棄物重量に関するデータは下記のとおりです。
| 項目 | 単位 | 2016 年度 |
2017 年度 |
2018 年度 |
2019 年度 |
2020 年度 |
2021 年度 |
2022 年度 |
2023 年度 |
2024 年度 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 温室効果ガス (GHG)排出量 |
原単位 (t-CO2/㎡) |
0.00743 | 0.00730 | 0.00709 | 0.00680 | 0.00662 | 0.00667 | 0.00655 | 0.00668 | 0.00575 |
| 対前年度比(%) | 101.5 | 98.3 | 97.1 | 95.9 | 97.3 | 100.8 | 98.2 | 101.9 | 86.1 | |
| 2016年度 対比削減割合 (%) |
- | 1.7 | 4.6 | 8.4 | 10.9 | 10.2 | 11.8 | 10.1 | 22.6 | |
| 全体排出量 (t-Co2) |
6,338 | 8,772 | 11,177 | 12,433 | 11,728 | 12,072 | 13,133 | 15,565 | 13,530 | |
| エネルギー使用量 | 原単位 (GJ/㎡) |
0.16013 | 0.15525 | 0.14803 | 0.14002 | 0.13633 | 0.13708 | 0.13704 | 0.14183 | 0.16250 |
| 原単位 (kL/㎡) |
0.00413 | 0.00400 | 0.00382 | 0.00361 | 0.00352 | 0.00354 | 0.00354 | 0.00366 | 0.00419 | |
| 対前年度比(%) | 102.9 | 97.0 | 95.4 | 94.6 | 97.4 | 100.6 | 100.0 | 103.5 | 114.6 | |
| 全体使用量(GJ) | 136,653 | 186,540 | 233,476 | 256,028 | 241,555 | 248,010 | 274,690 | 330,646 | 382,312 | |
| 全体使用量(kL) | 3,525 | 4,812 | 6,023 | 6,605 | 6,232 | 6,398 | 7,087 | 8,530 | 9,863 | |
| 水使用量 | 原単位 (㎥/㎡) |
0.06271 | 0.05522 | 0.05555 | 0.05147 | 0.03845 | 0.03945 | 0.04313 | 0.05439 | 0.05687 |
| 対前年度比(%) | 106.3 | 88.1 | 100.6 | 92.6 | 74.7 | 102.6 | 109.3 | 126.1 | 104.6 | |
| 全体水使用量(㎥) | 53,514 | 66,356 | 87,618 | 94,111 | 68,130 | 71,369 | 86,453 | 126,805 | 133,804 | |
| 廃棄物重量 | 原単位 (t/㎡) |
0.00052 | 0.00048 | 0.00044 | 0.00041 | 0.00033 | 0.00033 | 0.00034 | 0.00029 | 0.00034 |
| 対前年度比(%) | 70.5 | 93.5 | 92.0 | 92.8 | 79.5 | 100.6 | 104.1 | 85.9 | 115.9 | |
| 全体廃棄物重量(t) | 440 | 579 | 661 | 613 | 579 | 595 | 686 | 685 | 801 |
- データの取得が可能な主要保有物件を対象としています。
- 各データは共有・準共有物件については持分割合を、区分所有物件については敷地権割合を乗じて算出した実績値を掲載しています。
- 各原単位は対象物件の稼働率を考慮した延床面積を基に算出しています。
- 各年度のGHG排出量については、ロケーション基準により本資産運用会社にて試算しています。
環境負荷低減への取組み事例
再生可能エネルギー化
本資産運用会社の親会社であるケネディクス株式会社は、ケネディクスグループにおけるCO2排出量の削減に向け、グループで運用する物件に再エネ電力を導入することを目的に、ケネディクス・グリーンエナジー株式会社（KGE）を2023年6月5日付で設立しました。
本投資法人は、KGEが発電事業者とのPPA（注1）等にて調達した再エネ電力により、保有物件（注2）で使用する電力の100%再エネ化を進めています。
- PPAとは、Power Purchase Agreementの略称で、発電事業者から電力を購入する契約を表します。
- 主に本投資法人が電力の管理権原を有している物件を対象としています。
LED照明の導入
本投資法人は省エネルギー対策として保有物件にLED照明を導入することにより、電球交換コスト及び電気使用量の削減を推進しています。また、温室効果ガスの発生にも配慮し、より環境にやさしい物件つくりを目指します。
-
Before -
After
シェアリングポート設置
本投資法人はテナント及び周辺住民へのサービスと環境負荷低減を目的として、物件敷地内の一部を電動サイクルや電動キックボードのシェアリングポートのために提供しています。
第8回ヨコハマ温暖化対策賞
横浜市では、温室効果ガス排出量の大幅な削減など顕著な実績をあげた企業を「ヨコハマ温暖化対策賞」として表彰しており、第8回目となる本賞においては、令和3年度に報告書の提出があった全310者の中から6者が表彰されました。本投資法人が横浜みなとみらいに保有するオフィスビルについて共同運用する合同会社YMMインベストメントがビルを代表して報告書を提出しており、6者のうちの1者として本賞を受賞しました。
合同会社YMMインベストメントは本ビルの一部持分を投資対象としたコアファンドのSPCでケネディクス・インベストメント・パートナーズ株式会社がアセットマネジメント業務を受託しています。本ビルは、本投資法人、KDX不動産投資法人及び合同会社YMMインベストメントにより2018年から共同運用されています。
評価のポイント
経年劣化による施設のエネルギー消費設備の効率低下がみられたため、CO2排出量削減を目的として以下の設備更新と運用改善を計画・実施し、3年間で32％、1,386 t-CO2の削減を実現しました。
| 主な取組み | |
|---|---|
| 設備更新 | 空調設備の更新、照明器具のLED化 |
| 運用改善 | 換気設備の発停改善、照明器具の間引運用、変圧器の並列運転の見直し |
緑化の推進
保有物件の緑化により、熱環境改善等の物理的な環境改善効果に加え、物件の利用者への癒し効果を促し、憩いの場を提供しています。
節水への取組み
保有物件において節水機能付きトイレの導入等を行うことで水使用量の削減に取り組んでいます。
廃棄物の削減や分別への取組み
運用物件の管理会社様と協力し、オフィスビルや商業施設のテナントや居住用施設の入居者等に、廃棄物の削減や分別の徹底についてご協力いただけるよう周知しています。
ステークホルダーとの環境面における協働取組み
本投資法人及び本資産運用会社は運用物件の環境性能の向上等を通じて持続可能な環境への貢献に取り組んでいますが、日常的に物件を利用されるテナントの皆様のご理解ご協力も重要であると考えています。また、テナントへの啓発活動やグリーンリースへの切替えの働きかけ等を通じて、持続可能な環境のための協働を目指しています。
本投資法人及び本資産運用会社は「環境のためのテナントとの協働」をマテリアリティの一つとして捉え、ステークホルダーであるテナントとの協働をより積極的に推進すると共に、実際に物件管理を行うプロパティ・マネジメント会社や物件運用を担う資産運用会社の社員といった各ステークホルダーとも連携を図りながら、環境面での持続可能性に貢献します。
グリーンリース契約の締結
本投資法人では、一部テナントとの間でグリーンリース契約を締結し、テナント専有室内照明のLED化工事を投資法人の費用負担で実施する一方で、圧縮されたテナント負担の電気消費量及びメンテナンスコスト（蛍光灯交換費用）の低減額の一定割合をグリーンリースフィーとして投資法人が収受しています。
グリーンリース契約とは？
オーナーとテナントが環境負荷を低減するため協働することを盛り込んだ賃貸借契約です。 省エネ改修工事の経済メリットを双方が分かち合うことで、オーナーの投資負担を軽減し、環境性能に優れた物件への改修を促す取決めや、省エネ・節水・室内環境の改善に向けた運用改善に関する合意などがあります。
環境社会配慮条項を盛り込んだ賃貸借契約書の導入
本投資法人では、省エネ・環境社会配慮等の観点から、環境パフォーマンス・快適性・生産性の維持及び向上の理念を共有し、これらの施策に賃貸人・テナント相互に協力する旨の環境社会配慮条項を賃貸借契約書に盛り込むことを推進しています。
テナントへの啓発活動
本投資法人が共同で運用するオフィスビルにおいて、就業者と地域コミュニティのためのESGを可視化し、改善に取り組むことで、よりよい生活やビジネスの環境をつくることを目的として、ESGサービス「EaSyGo」を導入しました。
就業者にESGに紐づいたアクションに参加をしていただくことで、環境問題の意識を高めるだけでなく、社会的・経済的な効果も可視化し、建物の価値そのものを高めることも期待できます。
直近では、「EaSyGo」を通じて、テナント従業員向けに地域の任意団体「豊洲こども食堂」の紹介と寄付の機会を提供しました。
有害物質や土壌汚染等への適切な対応
本投資法人及び本資産運用会社が投資運用する物件については、物件取得等にあたりエンジニアリング・レポート（建築物、設備等及び環境の専門的知識を有する者が行った不動産の状況に関する調査報告書）や地震PML評価の取得、土壌汚染調査等を実施し、物件の法的適合性等を確認しています。
エンジニアリング・レポートではアスベスト、PCB、フロン類といった有害物質の有無についても確認を行い、その存在が確認された場合は、それぞれ法令に則って適切な対策・管理・処理等の対応を実施しています。
また、土壌汚染調査により土壌汚染が確認された場合は、土壌改良等により汚染土壌を浄化したうえで物件を取得しています。
プロパティ・マネジメント会社との協働
プロパティ・マネジメント会社（PM会社）との間でサステナビリティ方針等、持続可能な環境社会への貢献に関する本投資法人の考えを共有し、新規に賃貸借契約書を締結する際には、PM会社を通じてテナントへも本投資法人の理念を説明し、省エネ等への取組みに対するテナントの協力をお願いしています。
グリーンビルディング（環境認証）に関する従業員教育
本資産運用会社ではグリーンビルディングに関する知識向上のため、年1回外部講師を招いて従業員向けのサステナビリティ研修を実施しています。また、グリーンビルディング関連の資格取得も奨励しています。
